^{സാമുവല്‍ സ്റ്റെയിനിന്‍റെ ക്യാപ്പിറ്റല്‍ സിറ്റി എന്ന പുസ്തകം}

സാമുവല്‍ സ്റ്റെയിനിന്റെ ക്യാപിറ്റല്‍ സിറ്റി: ജെന്‍ട്രിഫിക്കേഷന്‍ ആന്റ് ദി റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് സ്റ്റേറ്റ് എന്ന കൃതിയുടെ ആമുഖ അധ്യായത്തില്‍ നിന്നുള്ള ഭാഗത്തിന്റെ സ്വതന്ത്ര പരിഭാഷ. 2019-ല്‍ പുറത്തുവന്ന ഈ കൃതി പ്രധാനമായും അമേരിക്കന്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണിലെ സംഭവവികാസങ്ങളെയാണ് അടിസ്ഥാനമാക്കുന്നതെങ്കിലും ആഗോളതലത്തില്‍ സമാനമായ പ്രക്രിയ അരങ്ങേറുന്നതിനെ മനസ്സിലാക്കുവാന്‍ സഹായിക്കുന്ന രീതിശാസ്ത്രപരമായ നിഗമനങ്ങള്‍ മുന്നോട്ടു വയ്ക്കുന്നു.      

ലോകമാകെ കൂടുതല്‍, കൂടുതല്‍ പണം റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ -- കെട്ടിട നിര്‍മാണം, ഭൂമി വാങ്ങലും വില്‍ക്കലും, ഭൂമിയും, കെട്ടിടങ്ങളും വാടകയക്ക് എടുക്കല്‍ -- നിക്ഷേപിക്കപ്പെടുകയാണ്. ലോകത്തിലെ ഏതു നഗരത്തിലെത്തിയാലും, അല്ലെങ്കില്‍ വാടക നല്‍കുമ്പോഴും, ഭവനവായ്പയുടെ തിരിച്ചടവിന്റെ വേളയിലും ഇക്കാര്യം ബോധ്യപ്പെടും.

അമേരിക്കയില്‍ ദ്രുതഗതിയിലാണ് വീടുകളുടെ കൈമാറ്റമെങ്കിലും വീടിന്റെ ഉടമസ്ഥത 50 വര്‍ഷത്തെ താഴ്ന്ന നിരക്കിലാണ്. 2016-ലെ മൊത്തം ഭവനവില്‍പ്പനകളുടെ 37 ശതമാനവും അസന്നിഹിതരായവരുടെ (ആബ്‌സന്റി) പേരുകളിലായിരുന്നു.

ആഗോള റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ മൂല്യം 217 ട്രില്യണ്‍ ഡോളറാണ് (1 ട്രില്യണ്‍ = 1 ലക്ഷം കോടി) ലോകത്തിലെ ആസ്തികളുടെ 60 ശതമാനമാണ് അതിന്റെ മൂല്യം. അതില്‍ 75 ശതമാനവും ഭവനമേഖലയിലാണ്. ഭൂമിയിലും, കെട്ടിടങ്ങളിലുമായി മൂലധനം കേന്ദ്രീകരിയ്ക്കുന്നതിന് വിവിധ കാരണങ്ങള്‍ കണ്ടെത്താനാവും. ധനകാര്യ മേഖലയില്‍ ദീര്‍ഘകാലമായി സംഭവിക്കുന്ന നിയന്ത്രണങ്ങളുടെ ലഘൂകരണം, അമേരിക്കയിലെ വളരെ കുറഞ്ഞ പലിശ നിരക്കും, ധനലഭ്യതയും, ചൈനയും, യുഎഇയും അടക്കമുളള വിവിധ രാജ്യങ്ങളില്‍ സംഭവിക്കുന്ന വമ്പിച്ച നഗരവല്‍ക്കരണം, ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ നിരക്കില്‍ നിക്ഷേപത്തിനായി ഇറങ്ങിത്തിരിച്ച ഇരപിടിയന്‍ ഫണ്ടുകള്‍ പറ്റിയ മേഖലകളിലൊന്നായി ഭവനനിര്‍മാണത്തെ തിരിച്ചറിഞ്ഞതും, ലോകമാകെ ദൃശ്യമാകുന്ന വലിയ തോതിലുള്ള സാമ്പത്തിക ധ്രുവീകരണത്തിന്റെ ഫലമായി അതിസമ്പന്നര്‍ ഭൂമിയടക്കമുള്ള സ്ഥാവര ആസ്തികള്‍ തങ്ങളുടെ സമ്പത്തിനെ മറയ്ക്കുവാന്‍ പറ്റിയ ഏറ്റവും സുരക്ഷിത മേഖലയായി കണക്കാക്കുന്നതുമടക്കമുള്ള വിഷയങ്ങള്‍ കാരണങ്ങളുടെ പട്ടികയില്‍ ഉള്‍പ്പെടുന്നു. സാമ്പത്തിക മേഖലയുടെ ജീവനാഡികളായിരുന്ന പല മേഖലകളിലും നിന്നുമുള്ള ലാഭവിഹിതം കുത്തനെ ഇടിഞ്ഞപ്പോഴും മൂലധന നിക്ഷേപ നേട്ടങ്ങള്‍ (കാപ്പിറ്റൽ ഗെയിന്‍സ്) ഉയര്‍ന്ന തോതില്‍ തുടരുന്നത്. ഭൗമശാസ്ത്രജഞയായ സിന്‍ഡി കാറ്റ്‌സ് വിശേഷിപ്പിക്കുന്നത് പോലെ  'അലഞ്ഞുതിരിയുന്ന'  മൂലധനത്തിന്റെ ലാഭത്തിനായുള്ള അനന്തമായ അന്വേഷണത്തിന്റെ അവസാന താവളമായി റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റിനെ മാറ്റിതീര്‍ത്തുവെന്ന് കരുതേണ്ടിയിരിക്കുന്നു.

അമേരിക്കയില്‍ ദ്രുതഗതിയിലാണ് വീടുകളുടെ കൈമാറ്റമെങ്കിലും വീടിന്റെ ഉടമസ്ഥത 50 വര്‍ഷത്തെ താഴ്ന്ന നിരക്കിലാണ്. 2016-ലെ മൊത്തം ഭവനവില്‍പ്പനകളുടെ 37 ശതമാനവും അസന്നിഹിതരായവരുടെ (ആബ്‌സന്റി) പേരുകളിലായിരുന്നു. പെന്‍ഷന്‍ ഇല്ലാതെ ജോലിയില്‍ നിന്നും വിരമിക്കുന്നവര്‍ വിരമിക്കുന്ന കാലത്തെ വരുമാനത്തിനായി നടത്തുന്ന നിക്ഷേപത്തെ  മാറ്റി നിര്‍ത്തിയില്‍ അതില്‍ നല്ലൊരു പങ്കും ബാങ്കുകളും, ഹെഡ്ജ് ഫണ്ടുകളും, ബ്ലാക്ക്‌സ്റ്റോണിനെ പോലുള്ള സ്വകാര്യ ഇക്വിറ്റി ഫണ്ടുകളും ആയിരുന്നു. ബ്ലാക്ക്‌സ്റ്റോണ്‍ ഇപ്പോള്‍ ലോകത്തിലെ ഏറ്റവും വലിയ ഭൂവുടമയാണ്.  

വാടകക്കാരുടെ എണ്ണം വര്‍ദ്ധിക്കുന്നതിനൊപ്പം വാടനിരക്കും ഉയരുന്നു. അമേരിക്കയിലെ വാടക നിരക്ക് കഴിഞ്ഞ രണ്ടു ദശകങ്ങള്‍ക്കിടയില്‍ ഇരട്ടിയായി. രാജ്യത്തിന്റെ വിവിധ ഭാഗങ്ങളിലെ വിലകള്‍ തമ്മില്‍ ഗണ്യമായ വ്യത്യാസങ്ങളുണ്ടെങ്കിലും അതിന്റെ ദിശ എപ്പോഴും ഉയര്‍ന്നു നില്‍ക്കുന്നു. സിയാറ്റില്‍, പോര്‍ട്ട്‌ലാന്‍ഡ്, ഡെന്‍വര്‍, സിന്‍സിനാറ്റി തുടങ്ങിയ നഗരങ്ങളാണ് വിലയില്‍ ഏറ്റവും കൂടുതല്‍ വളര്‍ച്ച രേഖപ്പെടുത്തുന്നവ. അതേ സമയം വേതനം വളര്‍ച്ചയില്ലാതെ നില്‍ക്കുന്നത് വാടകക്കാരെ കുടുക്കിലാക്കുന്നു. അമേരിക്കയിലെ മിനിമം ശമ്പളത്തിന്റെ നിരക്കില്‍ ജോലിയുള്ള ഒരാള്‍ക്ക് താങ്ങാനാവുന്ന നിരക്കില്‍ രണ്ടു കിടക്കമുറിയുള്ള അപാര്‍ട്‌മെന്റ് വാടകയ്ക്ക് ലഭിക്കുന്ന ഒരു കൗണ്ടി പോലുമില്ല. വീട്ടുവാടകയിനത്തില്‍ വരുന്ന ചെലവ് -- അതായത് വാടകയ്ക്കായി മാറ്റി വെക്കുന്ന വരുമാനവിഹിതം -- അസഹനീയമായ നിലയിലാണ്. വെള്ളക്കാരല്ലാത്തവരുടെ സ്ഥിതിയാണ് ദുസ്സഹം. കറുത്ത വര്‍ഗക്കാരുടെ വാടക ബാധ്യത വരുമാനത്തിന്റെ 47 ശതമാനവും, ലാറ്റിനോകളുടേത് 48 ശതമാനവുമാണ്. ന്യൂയോര്‍ക്ക് നഗരത്തില്‍ എല്ലാ മാസവും രണ്ടു ദശലക്ഷം പേര്‍ അവരുടെ വരുമാനത്തിന്റെ നല്ലൊരു പങ്കും വീട്ടുടമസ്ഥരുടെ പേരില്‍ മാറ്റുന്നു.

റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഭരണകൂടം പുതിയ ഒന്നല്ല. കാരാഗൃഹ ഭരണകൂടം, യുദ്ധോന്മുഖ ഭരണകൂടം, ക്ഷേമ ഭരണകൂടം എന്നെല്ലാം പോലെ അതും സര്‍ക്കാരിന്റെ ഒരു ആവിഷ്‌ക്കാരമാണ്.

ശമ്പളം മുരടിച്ചു നില്‍ക്കുമ്പോള്‍ പലര്‍ക്കും, സ്ഥിര ജോലിയുള്ളവര്‍ക്കു പോലും, സ്ഥിരമായ പാര്‍പ്പിടം പലപ്പോഴും താങ്ങാനാവുന്നില്ല. കഴിഞ്ഞ കൊല്ലം (2018) പ്രവിശ്യകള്‍ പാവപ്പെട്ടര്‍ക്ക് ഹിതകരമല്ലാത്ത നിയമങ്ങള്‍ പാസ്സാക്കുമ്പോള്‍ അമേരിക്കയില്‍ 2-ദശലക്ഷം പേര്‍ ഭവനരഹിതരും, 7-ദശലക്ഷം പേര്‍ പരിതാപകരമായ താമസ സൗകര്യങ്ങളില്‍ കഴിയുന്നവര്‍ -- 2-3 പേര്‍ ഒരുമിച്ചു താമസിക്കുക, സോഫയില്‍ മാത്രം കഴിയുന്നവര്‍, ഊഴം വച്ചു കിടക്ക ലഭിക്കുന്നവര്‍ -- തുടങ്ങിയ നിലയിലായിരുന്നു. അതിദാരിദ്ര്യത്തില്‍ നിന്നും ലാഭം കൊയ്യുന്ന സ്വകാര്യ മൂലധനവും, ഭൂതദയയും തമ്മില്‍ പരസ്പ്പരാശ്ലേഷിതമായ സ്വകാര്യ ഭവനരഹിത സേവന വ്യവസായത്തിന്റെ ആവിര്‍ഭാവത്തിന് ഈയവസ്ഥ വഴിയൊരുക്കി.

മൂലധനത്തിന്റെ ആഗോളവളര്‍ച്ചാ തന്ത്രങ്ങളുടെ കേന്ദ്രസ്ഥാനത്തായി നഗരങ്ങളിലെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ പ്രതിഷ്ഠാപനമാണ് ഈ പ്രവണതകളുടെ പിന്നിലെ ശക്തി. ഈ പ്രക്രിയയുടെ ഫലമായി ഭൂമിയുടെ വില സാമ്പത്തിക രംഗത്തെ നിര്‍ണ്ണയകഘടകവും, മുഖ്യ രാഷ്ട്രീയ വിഷയവും ആയി. കുഴഞ്ഞ പദമായ 'ജെന്‍ട്രിഫിക്കേഷന്‍' (കുലീനവല്‍ക്കരണം) വീട്ടുവര്‍ത്തമാനങ്ങളുടെ ഭാഗമാവുകയും, സ്ഥാനഭ്രംശങ്ങള്‍ നിത്യജീവിതത്തിന്റെ ഭാഗമാവുകയും ചെയ്തു. ആഗോളതലത്തില്‍ വിനിമയം ചെയ്യപ്പെടുന്ന ഒന്നായി ഭവനമേഖല മാറിയതോടെ അതിന്റെ ഉയര്‍ച്ചകളും, താഴ്ചകളും സൃഷ്ടിക്കപ്പെടുന്നതിന്റെ സാഹചര്യങ്ങളും ഒരുങ്ങി. സര്‍ക്കാര്‍, വിശേഷിച്ചും മുനിസിപ്പാലിറ്റി തലങ്ങളില്‍, കെട്ടിട-വസ്തു മൂല്യം ഉയര്‍ത്തുന്നതില്‍ കൂടുതലായി ശ്രദ്ധ കേന്ദ്രീകരിയ്ക്കുകയും, ഭൂമി, വാടക എന്നിവ വഴി സമ്പത്ത് കൂടുതല്‍ സമ്പന്നരിലേക്ക് കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്ന പ്രക്രിയയ്ക്ക് ചുക്കാന്‍ പിടിക്കാനും തുടങ്ങി. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പറായ ഡൊണാള്‍ഡ് ട്രമ്പ് ആദ്യം 'സെലിബ്രിറ്റി'യും ഒടുവില്‍ പ്രസിഡണ്ടും ആയി മാറി. സംയുക്തമായി ഇക്കാര്യങ്ങളെല്ലാം പരിഗണിക്കുമ്പോള്‍ നമുക്ക് കാണാനാവുക റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഭരണകൂടത്തിന്റെ ആവിര്‍ഭാവമാണ്. നമ്മുടെ നഗരങ്ങളുടെ രൂപം നിര്‍ണ്ണയിക്കുന്നതിലും, രാഷ്ട്രീയത്തെയും നമ്മള്‍ നയിക്കുന്ന ജീവിതത്തെയും രൂപപ്പെടുത്തുന്നതിലും ഗണ്യമായ സ്വാധീനം ചെലുത്തുന്ന ഒരു രാഷ്ട്രീയത്തിന്റെ ശക്തി എന്നാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഭരണകൂടത്തിന്റെ ആവിര്‍ഭാവം കൊണ്ട് ഉദ്ദേശിക്കുന്നത്.

റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഭരണകൂടം പുതിയ ഒന്നല്ല. കാരാഗൃഹ ഭരണകൂടം, യുദ്ധോന്മുഖ ഭരണകൂടം, ക്ഷേമ ഭരണകൂടം എന്നെല്ലാം പോലെ അതും സര്‍ക്കാരിന്റെ ഒരു ആവിഷ്‌ക്കാരമാണ്. ഭരണകൂടവും, സ്വകാര്യസ്വത്തും ആവിര്‍ഭവിച്ചതു മുതല്‍ ഒരു തരത്തില്‍ അല്ലെങ്കില്‍ മറ്റൊരു തരത്തില്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഭരണകൂടം നില നിന്നിരുന്നു. നഗരങ്ങളുടെ രൂപഘടന നൂറ്റാണ്ടുകളായി രുപപ്പെടുത്തുന്നതില്‍ ഭൂവുടമകളുടെ പങ്ക് അവഗണിക്കാനാവില്ല. അതു പോലെ വീടുകള്‍ ചരക്കായി വിഭാവന ചെയ്യുന്നതും -- സാമ്പത്തിക ആസ്തി എന്ന നിലയിലും -- അത്ര പുതിയ കാര്യമല്ല. മുതലാളിത്ത ഭരണകൂടത്തിനുള്ളില്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മൂലധനത്തിന് കൈവന്ന സ്വാധീനമാണ് പുതിയ കാര്യം. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മൂല്യം അസംബന്ധമായ ഉയരങ്ങളില്‍ എത്തിയതോടെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മൂലധനത്തിന്റെ രാഷ്ട്രീയ ശക്തിയും ആനുപാതികമായി ഉയര്‍ന്നു.

റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഭരണകൂടത്തിന്റെ സാന്നിദ്ധ്യം സര്‍ക്കാരിന്റെ എല്ലാ തലങ്ങളിലും ഏറ്റവും അടിത്തട്ടിലെ പഞ്ചായത്തു മുതല്‍ ആഗോളതലങ്ങളില്‍ വരെ ദൃശ്യമാണ്. മുനിസിപ്പല്‍ സര്‍ക്കാരുകളുടെ തലത്തിലാണ് അത് ഏറ്റവും സുദൃഢം.

പരിഭാഷ; കെ പി സേതുനാഥ്.